房地产


匈牙利房地产市场持续繁荣

2020-02-26 651

在有利的经济条件、较高的薪水报酬和就业率以及较低的借贷利率的支持下,匈牙利的房价仍在迅速上涨。此外,还有一些政府制定的政策推动更多的人买房。

根据匈牙利国家银行(MNB)的房价指数,2018年全国房价指数同比上涨18.3%(经通胀调整后为14.5%),与2017年同比上涨15.1%,2016年同比上涨16.9%,2015年同比上涨18.2%,2014年同比上涨8%。


根据匈牙利中央统计局(ksh)发布的数据,2018年新房价格同比上涨18.4%(经通胀调整后为14.7%),而二手房价格同比上涨10.8%(经通胀调整后为7.4%)。


住房需求继续增长。KSH的数据显示,2018年二手房销售总量同比增长4.7%,达到154599套,这是连续第六年出现增长。2018年,购买二手房的贷款激增了37%,而购买新房的贷款增长了27%。


在供应方面,与2019年上半年同期相比,居住许可略微增加0.9%,至18,227套。2019年上半年,住宅完工量同比小幅下降0.7%,至6472套。


在经济强劲增长的背景下,房地产市场今年有望保持强劲。2019年第二季度经济同比增长4.9%。根据欧盟委员会(European Commission)的预测,匈牙利经济今年预计将增长4.4%,连续第七年实现强劲增长。

匈牙利法律规定,房地产购买应通过律师会签的私人合同(购买协议)达成。非匈牙利公民必须获得有关行政办公室的批准才能以个人身份购买财产。根据规定,大多数外国人应在2-3个月内获得许可。


多数律师建议外国人在匈牙利注册一家公司,以便购买房产。在这种情况下,不需要许可证。这是一个相当迅速和简单的程序(需要1-2天),所有的审批费用可以一笔勾销。


租金收益


在布达佩斯出租房屋获得的月收益是非常可观的。


在布达,如果将公寓出租出去,公寓投资的总回报率约为5.6%,而在佩斯出租公寓的回报率略低,约为5.2%。


总体而言,通过出租房屋获得的回报不错。布达佩斯的新城的布达市的公寓价格每平米从2000欧元到2200欧元不等,而在布达佩斯的商业中心佩斯的公寓每平米的价格更高。佩斯公寓的价格大约是每平方米2500欧元。而无论是在布达还是佩斯,越是小的房子,每平米的价格就会越低。


布达市的房租大约在每月每平米9.50~11.50欧元,然而在佩斯,这个价格大概是10.60~11.00欧元。 当你选择在布达佩斯选择购置一套房产时,你必须注意在匈牙利往返交易费用是很高的。


税费与手续费


匈牙利的税率通常是在中等偏上的水平


租借收入:出租收入按15%的统一税率纳税。在计算税后收入时,可从总租金中扣除产生税费的部分。


资本收益:在匈牙利,净资本收益的税率为15%。


遗产税:近亲及未亡配偶的遗产可获豁免遗产税。


居民:居民个人按其收入的15%的统一税率进行征税。


关于房产出售你必须知道的税务知识


如果业主想出售他的财产,他必须清楚卖掉房产可能会造成一些损失。这对于那些以后想要用他们的卖房所得,以及那些想要从银行贷款的购买新房产人来说尤为重要。


如果房产在2013年之后转让,新业主将承担个人所得税责任。根据bankmonitor.hu网站的数据,如果所购房产的售价高于之前的购买价,就必须缴纳这项税。


如果个人出售房产或物权,他必须从利润中支付15%的个人所得税。


有哪些数据会被计入税收中?


  • 房屋售价
  • 在房屋置换中获得物品的市场价值
  • 由买方支付的违约利息

有哪些成本可以减少计税基数?


  • 购买过程中支付的消费税
  • 购买房产的最初价格
  • 收购后进行的增值投资,即改造后的价值,
  • 在房屋销售前的24个月内,进行过的维护工作所费金额大于合同中房屋价格的5%。(这些开支必须由发票证明)
  • 在赠与房屋所有权的情况下,支付销售额的75%,在这种情况下,其他费用可能不必再支付。
  • 购买过程中支付的专家费用和律师费用
  • 广告费用和房地产经济费用

税率


如果出售房地产,一个人拥有不动产的时间决定了税收的数额。如果你出售在2016年或之后购买的房产,你必须支付15%的所得税。但是,如果你在2013年或之前购买了该公寓/住宅,你就不再需要缴纳个人所得税。如果你在2016年购买房产,应纳税率将减少10%,如果2015年减少40%,如果2014年减少70%。


房东与租客


匈牙利的租房市场相关政策偏向房东


匈牙利的租房市场普遍支持房东。匈牙利的新租约一般不受监管,只有属于州和市的房产例外。 租金:双方可自由协商租金,并可协商制定任何租金增加的方法。保证金利率和其他条件可由签约双方自由商定。 承租人担保:租赁协议可以订立一个明确的期限,也可以订立一个不确定的期限,或者直到协议中规定的某一条件触发为止。房东必须在合同期满之前通知房客。

匈牙利经济持续强势


过去六年,匈牙利经济增长强劲,今年也不例外。2018年,匈牙利国内生产总值(GDP)增长4.9%,高于2017年的4.1%,是2004年以来的最高增速。


根据KSH的数据,2019年第二季度经济同比增长4.9%,2019年第一季度增长5.3%,2018年第三季度和第四季度增长5.1%,2018年第二季度增长4.9%。服务业、建筑业和工业是2019年第二季度匈牙利经济强劲增长的主要原因。


根据欧盟委员会的预测,今年匈牙利经济预计将增长4.4%。


根据匈牙利中央统计局(KSH)的数据,2019年8月,全国失业率为3.4%,低于一年前的3.7%。失业率从2000-2015年的平均8%降至2016-2018年的年均4.3%。


匈牙利九月的通胀率从上年同期的3.6%降至2.8%,仍符合央行设定的3%上下1.0个百分点的通胀目标。


经过翻新后的公寓价值要比原价高出20%,但很难找到它们


目前布达佩斯的公寓价格差异较大,这主要是由于物业的状况。根据ingatlan.com的分析,业主常常为一套翻新过的公寓多付20%的租金。唯一的问题是,目前市场上翻新后的公寓质量很低。 在调查了近2万名私人广告商后,可以发现翻新过的公寓比未翻新过的公寓要多收20%的费用。因为市场上可供选择的翻新房屋较少,所以这样的需求是合理的。


经过翻新的公寓数量的下降地令人惊讶,因为在2018年上半年,住宅建设和翻新的投资占匈牙利国内投资的17%。然而,高质量和优质的公寓仍然是市场的短缺,因为质量最好的公寓很快就会被卖掉。


同样的问题也发生在租借市场。


高质量地房屋翻新可以让你在出租公寓时获得真正的商业优势。


如何充分利用匈牙利目前的房地产市场形势?


你可以在布达佩斯任何地方读到布达佩斯的房地产正在蓬勃发展以及租金在不断提高。然而,有几个因素是你必须考虑的,以避免不切实际的期望。


不要过高估价


房价的确是上涨了,但你必须对你所能预期的最高月租持理性态度,否则你的房产可能会在“房市旺季”中空置数月。房东可以通过浏览网上的物业广告做市场调查,而这可能是一个不错的办法。然而,有一些因素是他们在不了解当地情况的情况下不会知晓的。两套公寓位于同一地区,甚至是在同一街道上,拥有相似的房产(面积、卧室等),但由于特定的因素,价格甚至可以相差几百欧元。用预期的价格来测试市场是很好的,但另一方面,也可以让房地产经纪人给你一个大概的估价。


通过翻新使房源保持市场竞争力


第二点与前一点息息相关。房东们最常犯的一个错误就是期望他们那破旧不堪的旧公寓能有更高的租金。经过10年的不断出租,家具已经破旧甚至过时了。现实情况是,如今市场上有许多装修精美的公寓。特别是在高端市场,竞争相当激烈,因为许多新投资者希望把目标对准那些寻求高质量甚至豪华公寓的外籍租户。有时候,投资房产只是为了保值,而再多投资一点来能有助于提高租金。


考虑劳动力短缺


即使你决定在你的公寓里进行一次小的翻新,或者房子在租了人之后就空置下来,你也需要一些专家的帮助。 问题是匈牙利的劳工状况发生了巨大的变化。即使是公寓的清洁或特定的专业工作(如油漆、管道等),有两件事你必须考虑:时间和金钱——它们都可能比你预期的要多……你得计算一下你能把公寓租出去的实际时间。 如今,在布达佩斯等上数周才能完成一项专业工作的情况并不罕见,劳动力成本也大幅上升。


在布达佩斯,房地产仍然是一个巨大的投资机会。


如果你把这三个因素考虑在内,你仍然可以成为当前形势的赢家。


您是否想要在布达佩斯找到一处称心如意的住所,或是考虑在匈牙利投资不动产?请轻松拨打进行咨询Viber: +36308316972或WhatsApp: +36 30-831-6972。我们是匈牙利当地的房地产和旅游专家,并可以用流畅的中文与您交流。


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